“一个是土地供应量过大，一个是地方政府规划摇摆不定”，泰禾掌舵人黄其森近日表示，这是他看到一些城市正面临的最棘手问题，不少开发企业也因此陷入了进退两难的局面。
伴随上一轮城镇化人口和土地红利的双双消解，房地产商在不同城市之间的幸与不幸，正逐渐显露。
有消息人士透露，4月16日，江苏省住建厅下发通知，要求调研连云港（行情，问诊）房地产市场运行情况。这次调研的重点是连云港市开发区的猴嘴板块。2010年前后，绿地、保利、恒大等企业纷纷入驻连云港。当时的抢占先机，演变成了今天的“骑虎难下”，连云港楼市险情惊动了省厅。
“没规划，还怎么卖？”
据了解，进驻连云港的恒大、绿地，其尚未动工地块均有退地意向。等多家企业。“当时大伙集中拿地的区域叫猴嘴板块，宣传做的很好，未来开发区会如何如何，甚至开发区的主干道都修的非常漂亮了”。据知情人士透露，猴嘴板块是当时连云港政府大力招商引资的区域，规划相关配套为区域带来很大人气。
但好景不长，2012年是连云港的分水岭。时值连云港政府领导调动，“新一届领导班子不愿意在上什么是癫痫病病因一届领导的框架下做事，猴嘴区域土壤品质不适合做很多配套，所以新一届领导调整了方略，直接放弃了猴嘴，将连云港发展重点转移到新海新区”。
知情人士称，无奈的是，本身连云港土地供应量就很大，很多项目都在百万平方米以上。连云港也不同于其他三线城市，产业支撑能力不足，港口经济效益带动性不强。“这个区域如果要做起来非常依赖政策支撑，如果被放弃了，开发商肯定是不希望继续往下走”。
在这种形势下，一些已开发项目，开发商采取降价策略，一些尚未动工的地块，则进入了无限期搁置中。
克而瑞数据显示，连云港房地产住宅市场处于供大于求的状态。2013年3月初至2014年3月底，全市商品住宅供应面积约为416万平方米，而成交面积约为367万平方米。此外，在不计入商住地块的条件下，连云港去年全年住宅用地供应共48幅，总出让面积371万平方米，约合上海同期出让量的七成。与之不协调的是，2013年公布数据显示，连云港市常住人口为440.69万人，仅达到上海市常住人口的18％。
本地需求有限，供应量却高居不下，让政策利好抽离后的港城开发区危机更加突出。据当地分析机构统计，今年一季度，连云港市开发区共成交住宅409套，在全市四区、四县排名倒数第二位。“企业习惯于跟着政府规划走，但本身市场没有强劲的购买力支持，一旦规划拉动而来的需求消失，开发企业就不得不面对没规划，还怎么卖的难题。”一位房地产业内人士说。城市规划更改，利好不再，或是多家企业在思退港城的原因。
“去化慢，还怎么赚？”
而远洋地产的退地意向则源于过多布局二、三线城市，周转缓慢拖累集团整体溢利。
库存高企，去化缓慢，让远洋地产当家人李明对一些二、三线城市退意萌生。据远洋地产2013年年报显示，截至去年年底，远洋地产土地储备大约可售总楼面面积为2340.4万平方米。按其2013年协议销售面积258.3万平方米的去化速度，整体消化长达9年。参照兰德咨询给房地产开发企业的建议土地储备量为30个月消化周期，远洋照比合理值高出6年半。
为此，李明高调提出2014年，使周转率目标从23％拉升至30％，并透露已将秦皇岛项目部分土地退还政府。
远洋地产率先在秦皇岛退地或是基于对市场情况的看淡。秦皇岛当地某项目负责人表示，秦皇岛整体市场年去化量大约在1万套以上，按照现在的库存来看，消化周期可能长达十年。
买定离手，钱货两讫，如何说退就退？
知情人士表示，在秦皇岛拿地，一般是前期跟政府沟通，协商勾划土地，政府同意后，开发商去做拆迁整理，然后再做项目开发。在项目动工之前，企业退出有一定灵活性。远洋或是跟政府达成了协商，把原本划归远洋的土地归还了。
在房企普遍强调高周转的战略下，最先要打击的就是高库存，选择壮士断腕未尝不是明智之举。
兰德咨询总裁宋延庆表示，目前的市场是，地价早已过了每年增值百分之几十的年代，而资金成本及财务费用却居高不下。近年来高周转成为主流开发模式的根本原因是，如果企业的土地储备增值低于资金成本，其实意味着储备将带来“亏损”。若后期销售速度也比较慢，可能导致项目净利很低。
不过，能采取与秦皇岛一样容易退掉的土地预计并不很多。接近远洋地产人士表示，今年远洋将会因地制宜，不会大规模退地。
分化危机
企业在区域发展可期、地价低廉之时，大面积拿地抢占这些二、三线城市，而在后期城市发展进程中，利好因素消解，庞大体量过重布局反而难以及时“悬崖勒马”。
企业在战略上表现的犹疑，除了自身的原因，背后更多的折射了市场的不确定性。而眼下市场最大的不确定性就体现在“城市分化”。
事实上，目前除了一线城市，二、三、四线城市的状况很难一概而论。来自克而瑞数据显示，2014年1季度，一线城市商品住宅成交量同比2013年下跌43％，二线城市同比下跌22％，三线城市典型城市成交量同比下降55％。
易居执行总裁丁祖昱判断，城市分化仍是2014年的主旋律，今年二线城市冰火两重天的情况会非常严重，而更多的三四线城市今年可能会随着目前市场的波动往下调。
克而瑞研究中心总经理孟音指出，尽管同比去年均有下跌，但三线城市分化最为明显，同样被划分为三线城市的惠州和文昌就有截然不同的市场表现。如北海、泉州、文昌等房地产市场恰好处于快速发展期的三线城市，与一、二线城市步调一致，2014年一季度成交量尽管较去年同期有所下跌，但较2012年、2011年均呈现上涨。如三亚、惠州等投资过热城市，风险也逐渐显现，今年1季度商品住宅成交面积均不及2012年和2011年同期。
二线城市也能看出明显的分化趋势。部分二线如南京、成都文山州小儿癫痫病在哪里治、武汉等市场供求比较均衡的城市，项目去化将维持既有节奏，降价可能性不大；而供大于求、市场失衡压力较大的二线城市如杭州、宁波、长春等降价风波不断，市场观望情绪累积，预计成交量也将有所回落，房价将小幅下滑。
这种以库存判断市场预期的方式，泰禾集团（行情，问诊）董事长黄其森也在用。一周前，一句“幸亏没去杭州”让他一不小心站到了融创董事长孙宏斌的对立阵营，也引发了业内对城市选择的讨论。
供需和规划成为越来越多企业注意到的问题，远洋地产在选择城市时的三点核心标准，也可浓缩为“人多、有钱、规划稳”。黄其森认为，很多三、四线城市土地集中供应，可能企业刚进入的时候，供应量不一定大，但是一两年后，土地供应增加过多。还有重要的一点是，政府发展规划摇摆不定，目前中小城市在密集出现这样的情况。
基于这样的认识，黄其森谈起了自己的“泰禾打法”：“泰禾做三、四线城市，不会像其他企业，一拿地，就三、四千亩的拿。我们也就是拿几百亩，再带一点商业。不为别的，就是因为这样快。
的确，越来越多的企业看中了“小盘快跑”的方式，以灵活应对市场变化。躲避风险是一个方面，在如何判断风险上，孟音认为，应该分为短期、中期、长期来利用不同指标判断。
短期风险应关注供求比指标。一般来说，供求比在0.8-1.2之间较为平衡，高于1.2市场呈现供不应求，低于0.8则为供过于求。根据今年一季度数据，除绝大部分城市供需平衡，近期出现降价风波的杭州就河南军海癫痫病医院在那处于供过于求状态，此外还有济南、南京、青岛、苏州。而深圳、贵阳、南宁、厦门等城市则呈现严重的供不应求。
中期风险应关注住宅库存消化周期。一般来说，消化周期在12个月左右较为平衡，高于18个月市场呈现供过于求，低于6个月则供不应求。今年阶段性数据显示，长春、青岛、宁波、杭州等城市消化周期被拉长，出现供过于求迹象。另外，除北京、广州两个一线城市外，合肥、厦门也呈现供不应求。
土地消化周期则显示长期风险。二、三线城市近年来加大城区建设力度，土地供应大幅放量，导致土地消化周期显著高于一线城市。包括长春、杭州、大连、天津、哈尔滨、太原、南通、盐城、温州、鄂尔多斯（行情，问诊）、潍坊、临沂等城市在内，土地消化周期都在三年左右，而宁波、鄂尔多斯等城市更是供应显著北京治癫痫公立医院过量。
在城市分化日趋严峻的预期下，一些消化周期过长的城市将调整企业的操盘能力。根据克而瑞监测数据，长春、沈阳、天津、济南、青岛、杭州、宁波、福州等8个重点城市的供求、存量及消化周期均超越其警戒线。
（作者为中房网新闻主编）
